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若欠房租出租人能否留置其财产?

来源:上海程若朋律师网    时间:2016/11/4

核心内容:租客欠缴房租,房东是否拥有留置权?房东可以以欠缴房租为由留置租客的物品?下面由小编通过案例为您详细解答,希望对您有帮助。
若欠房租出租人能否留置其财产?
  陈先生有两间门面房,租与外地人王某经营日用百货,双方约定租期一年,月租金800元,开始的两个月,王某还能如期交付房租,但后来就开始拖欠房租,到现在,已经拖欠房租5000余元,王某近期打算停业回家过年,陈某心里很着急。请问,这种情形下可否扣下王某商店里的货物抵债?
  答:这样做是不合法的。根据我国《物权法》第二百三十条第一款规定,债务人不履行到期债务,债权人可以留置已经合法占有的债务人的财产,并有权就该动产优先受偿”。依照我国法律规定,留置权是债权人按照同约定占有债务人的动产,当债务人不按照合同约定的期限履行债务时,债权人有权依照法律规定留置该财产,将该财产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿。从形式上看,出租人作为债权人扣押承租人的财产,迫使承租人履行债务即支付租金,这样的方式很接近于留置,但是出租人的这种行为并不是留置行为,最本质的原因在于,债权人“按照合同约定”占有对方财产的,才能构成留置权。也就是说,债权人的债权与对标的物的占有之间必须存在关联关系,两者是因为同一个合同关系而发生的。比如说,保管合同关系、加工承揽合同关系、运输合同关系,成立这样的合同关系,债务人就必须将标的物交付债权人控制和占有,而债权人一般在占有标的物后,才可能取得债权,这就是“按照合同约定”而由债权人占有债务人的财产。
  在本案中,尽管王某拖欠陈某的房屋租金,陈某仍然无权留置其财产。陈某正确的做法是依照我国《民事诉讼法》第九十三条之规定向人民法院申请诉前保全,由法院对王某的财产采取查封等保全措施,申请对王某的财产进行保全后,如果王某仍然不交纳租金,陈某可以在法院采取保全措施15日内提起诉讼,要求判令王某支付欠自己的租金;另外,陈某也可以依照《民事诉讼法》第九十二条之规定申请诉讼保全,就是在向法院起诉后,申请法院对王某的货物进行查封或者扣押等保全措施,以便法院日后的判决能够及时得以执行。

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